近日，新城控股（601155.SH）披露2021年年度報告。報告顯示，2021年公司實現銷售金額2337.75億元，同比增長15.64%；期內實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。
截至報告期末，新城控股總資產達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593.10億元，同比增長17.23%。作為第二增長曲線的商業板塊也有突出表現，2021年實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%。
新城控股管理層表示，未來公司仍然堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式，堅持穩中求進的總基調，堅持地域深耕的總策略、圍繞現有布局做強做深，堅持運營優先的總抓手，堅持科技賦能的總保障，同時重視風險管控體系的建設與完善、讓風險意識貫穿企業經營的全過程。
01核心業務保持穩健均衡新城吾悅廣場遍地開花
在行業深度調整加速之際，品牌房企都在積極探索、轉型、尋求新的方向，穩健增長仍是行業發展關鍵詞。
從最新公布的2021年財報來看，新城控股守住了基本面：雙輪驅動戰略下，向市場傳遞出核心業務穩健、第二增長曲線——商業運營板塊，齊頭并進的發展態勢。新城商業地產業務作為第二增長曲線，也在持續進階，未來可期。
2021年，新城控股實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業出租及管理毛利率高達72.64%。
截至今年3月25日，新城控股于135個大中城市布局189座吾悅廣場，在深耕長三角的同時進行了全國化拓展，55%的項目位于一二線及優質三線城市。
在規模擴張的同時，新城控股不斷追求吾悅廣場的迭代升級，尋找商業市場上令人矚目的機會。
“開發業務是公司區域深耕的一個壓艙石，商業管理則是提供了穿越周期穩定收入的這種現金流，各個事業部之間的這種協同發展相互促進，正是新城的核心優勢的最基本的前提。”管理層透露，今年新城控股全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。
開發業務方面，2021年新城控股以“重銷售、抓回款、強歸集”為核心，全年實現合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業前列；同時，已售未結面積3422萬平方米，已售未結轉金額約為人民幣3296億元，未來營收及利潤的可結算資源較為充足。
此外，新城控股土儲資源充足，布局良好。截至2021年末，總土地儲備達到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區域劃分層面看，長三角區域占比達37%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。
在這一穩固基本盤面的支撐下，面對復雜的外部環境，以“雙輪驅動”戰略著稱的新城控股，展現出一定的韌性，依托財務結構與土儲不斷優化，傳統開發業務平穩經營，商業管理業務持續提升，公司的成長與穩健屬性不斷被放大。
02“三道紅線”邁入綠檔
經營性現金流持續四年為正
面對市場波動，新城控股圍繞“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略指導，業績保持穩定性和成長性的同時聚焦安全、健康的財務狀況。
2021年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現金余額552.26億元，現金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續處于行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點，“三道紅線”穩步降至綠檔。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1.92倍。
2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發展、維護投資者利益，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據、高管在二級市場購買公司債等。
尤為難得的是，截止2021年期末，公司經營性現金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經營性現金流連續四年為正。
在強化現金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務結構得以進一步優化。報告期內，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。
近期，新城以自有資金提前完成2019年公開發行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據到期本息共計25.92億元的支付。
對此，管理層進一步指出，未來新城也將繼續堅守底線思維，保持良好的流動性，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司穩健經營及全體投資者的利益。
年報顯示，新城控股還首次披露了其合聯營權益有息負債，企業財務更加透明。根據2021年年報，企業合聯營權益有息負債僅為115.13億元。
03積極拓寬多元賽道
踐行可持續發展
可持續發展是一切行動的核心目標。3月30日，新城控股同時發布了2021年可持續發展報告，這是其首次將企業社會責任報告更名為可持續發展報告。
“2021年，在房地產行業整體承壓的大背景下，新城著眼長期主義，始終堅持高質量發展，升級戰略，穩健經營。”新城控股集團董事長王曉松同時表示，未來將“篤力夯實雙輪驅動，迭代組織，敏捷增效；積極拓寬多元賽道，齊頭并進，綠色發展”。
新城控股2021年可持續發展報告圍繞“讓幸福變得簡單”的企業使命，聚焦“營造幸福美好生態、呵護幸福綠色生活、創享幸福品質體驗、奏響幸福和諧樂章”四大部分，分別從環境、社會及企業管治等領域，闡釋了其在履行社會責任和推進企業可持續發展等方面的舉措和成果。
長期以來，新城控股高度重視可持續發展工作，并獲得認可。2021年9月，全球規模領先的指數公司MSCI將新城控股的ESG評級上調至BB級，根據MSCI報告，新城控股在“產品安全與質量”“公司治理”等方面均領先同行。
在逐步構建具有新城特色的可持續發展管理模式的同時，新城控股還主動響應國家“碳達峰碳中和”戰略，持續踐行綠色發展理念，在堅持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業運營等領域加快前進的步伐。
在打造綠色建筑方面，新城控股制定了《綠色建筑政策》，通過提升綠建標準、擴大綠建認證、推進綠建研發等方式，集團從建筑全生命周期考慮降低建筑碳排放，推進綠色建筑發展。2021年，公司新建項目綠色建筑覆蓋率100%。
在綠色商業運營方面，新城控股加大可再生能源應用，依托吾盛能源，開展商業項目可再生能源的應用等。2021年度，新城控股集團開展專項大商業能耗優化行動，共計形成7大項，36子項優化方案，其中30項已試點執行，2項推進中。
年報顯示，年內，新城控股11座吾悅廣場已通過綠色商場創建申報，其中，國家級2座，省級9座。同時，貫徹落實“美好生活服務商”的社會角色，新城控股制定《綠色租賃政策》，攜手商戶共同打造綠色物業生態圈。
新城控股在綠色金融領域亦有突破。2021年6月29日，新城控股成功發行首筆綠色債券，并獲穆迪授予高級無抵押評級。該債券為一筆3億美元4.25年期綠色優先票據，最終票面利率為4.625%。這標志著新城控股邁出了綠色金融的關鍵一步，也是其推動綠色運營和實現可持續增長方面的又一里程碑。