中交地產(000736.SZ)自3月份以來，股價一飛沖天，從不足7元一路飆升到29.26元，期間頻現多個漲停板，截止5月10日收盤漲超10%。
時至今日，中交地產已經7次發布“股票交易異常波動”相關公告，稱公司不存在應披露而未披露的、對公司股票及其衍生品種交易價格產生較大影響的信息，前期披露的信息也不存在需更正、補充之處。
如此一家不“顯山露水”的房企，有大型央企中交集團做背書。今年以來，大受到資本市場的狂熱追捧，在房企中風光無兩。
但在經營層面，中交地產卻問題頻出。22年前的訴訟糾紛落錘，中交地產不服判決決心再訴；5月到期借款無法償還？一封發給大股東的紅頭文件，因資金緊張求救；招來前世貿高管，能否帶飛代建板塊？
中交地產還能繼續豪橫下去嗎？
1
被信達“死磕”
中交地產22年前的一次合作帶來的訴訟糾紛，在5月9日有結果了。
中交地產股份有限公司發布公告稱，中國信達就以股東損害公司債權人利益責任糾紛為由提起上訴，中交地產及另一合作方需承擔3100萬元及利息的連帶清償責任。
圖源：中交地產公告
彼時有媒體發文稱，中國信達告贏中交地產......涉訴的中交地產卻進一步獲得了資本市場的追捧。5月10日，中交地產以23.35元的價格低開，但開盤后便急速拉升，大約一刻鐘的時間股價漲停，報收26.6元，成交19.16億元。
據公告披露，2000年7月13日，中交地產、重慶路橋、宇鳴公司、成都鳴升貿易有限公司四家公司共同出資組建長竹公司，注冊資本為5000萬元，其中中交地產占比36%，宇鳴公司占比62%，其余兩公司占比均為1%。
2003年7月26日，建行重慶分行與長竹公司簽訂《還款協議》，雙方確認長竹公司尚欠建行重慶分行貸款本金5740萬元及至全部貸款本息實際還清時止的利息、復息。
此后經過抵押物沖抵債權，長竹公司尚欠建行重慶分行借款本金 4846.328 萬元及利息。2004年，建行重慶分行與信達重慶分公司簽訂《債權轉讓協議》，對長竹公司享有的債權轉讓給了信達重慶分公司。2005年3月，長竹公司被吊銷營業執照，無法清償上述債務。
長竹公司無法清償債務，信達重慶分公司轉頭將其告上法庭。
2020年1月，信達重慶分公司以股東損害公司債權人利益責任糾紛為由，將宇鳴公司作為被告，將中交地產、重慶路橋作為連帶責任被告訴至重慶市第五中級人民法院，要求宇鳴公司賠償就未履行出資義務的本金部分3100萬元，同時要求其支付利息部分的3706萬元，判令中交地產、重慶路橋承擔連帶責任。
2021年3月23日，重慶市第五中級人民法院出具《民事判決書》：宇鳴公司需向信達重慶市分公司支付賠償金3100萬元并賠償利息損失，賠償金本息金額不得超過原長竹公司對信達重慶市分公司所負債務本息金額，同時駁回信達重慶市分公司的其他訴訟請求。
信達重慶分公司不服一審判決，向重慶市高級人民法院提起上訴，請求判令中交地產及重慶路橋就宇鳴公司在一審判決中的賠償責任承擔連帶責任。這一訴求在二審判決中得到支持，被信達“死磕”的中交地產也表示，這一判決結果對公司當期凈利潤或期后凈利潤可能存在較大影響，但最終影響金額尚存在不確定性。
但，中交地產認為這一終審判決并不合理，擬向最高人民法院提出再審申請。
2
流傳的求救報告
一波未平一波又起。與信達的“持久戰”還在繼續，同日，中交地產一份紅頭文件傳出。
據《風財訊》報道，關于中交地產這份紅頭文件，題為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”。簽發人為公司董事長李永前，文件號“中交地產融發[2022]94號”。值得細究的是，紅頭文件遞交對象則為“中交房地產集團有限公司”，為中交地產的大股東，目前占股約53.29%。
而這份文件在當日午后收盤后，有媒體稱：中交地產方面已就“文件”報警。
值得注意的是，上述截圖并未顯示正文，風財訊報道稱，該文件向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。從內容看，這份報告似乎更像一份尋求償債支持的“求救信”。
難道中交地產真的“手頭緊”了?
中交地產的年度報告顯示，截止2021年年末，其融資總額為629.4億元，1年以內的借款為189.74億元；2年以內的借款占比超過了60%，規模接近400億元，這對于以長期資金需求為主的房企而言并不是個好現象。
而其手握的貨幣資金只有123.7億元，與一年內的借款差額超過了66億元。此外，中交地產貨幣資金有16.08億元受限。換句話說，中交地產目前能動用的資金只有107.62億元，遠不足以應對近200億元的短期借款。
短期借款的急速膨脹，其高成本借款漲幅也隨之上漲。
2019年，中交地產信托融資余額還只有8億元，到了2020年末，其信托融資就達到了165.81億元。2021年年末，中交地產信托融資余額為185.57億元，平均成本達6%-8.5%。高成本的融資增長迅猛，其利息支更是直接跳漲。2019年中交地產的利息支出在10億元左右，2020年直接漲幅接近兩倍至30.69億元，2021年達38.93億元。
圖源：中交地產2021年年報
值得注意的是，考察負債斷的三道紅線，中交地產全部踩中。2021年年末，公司凈負債率為217.68％，剔除預收款后的負債率為82.04％，現金短債比為0.65。這也就意味著，中交地產已成“紅檔”房企，其有息負債就不能再增加。
三道紅線全部踩中、負債高漲、同時伴隨著不合理的債務結構——信托融資成本高以及大筆的短債等待償還，壓力可想而知。
但，中交地產還有大股東撐腰。
根據中交地產年報和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產又向中房集團新增23億元借款，向其控股的子公司續借1億元。2022年3月底，中交地產繼續向控股股東借款，兩筆合計45.8億元。
近36億元的4筆關聯借款全部展期，但是有一個問題擺在眼前，銀行、信托等第三方的借款，中交地產能否又再一次完成展期？有央企的背書，業內人士預計，盡管中交地產面臨還債壓力，大概率依然會在大股東的背書與連帶擔保下，溝通展期和借資還債。
3
招來前世茂高管
“年少不知國企香，老賴方知編制好。”
有媒體這樣打趣的來說現今地產人的心境。如今，民營房企的持續暴雷，離職潮也逐漸涌起。有朱榮斌、劉森峰開啟創業之程，也有徐愛國、劉輝等人投身央企陣營。
去年年底，陽光城前副總裁徐愛國加盟中交地產。今年5月初，中交地產又迎來一位職業經理人，前世茂副總裁的劉輝，擔任中交地產代建板塊總經理。據悉，中交地產代建板塊屬于其二級子公司，前身為北京聯合置業有限公司，2020年3月正式更名為中交房地產管理集團有限公司。
劉輝 圖源：華北世茂2021誓師大會
事實上，劉輝與中交地產早已有過“一面之緣”。在2019年2月1日的土拍上，中交地產與世茂聯合體曾摘得朝陽區將臺鄉1016-030等地塊，成交價34.08億元，溢價率0.5%，該地塊居住部分將全部建設“共有產權住房”。
這便是世茂、中交、金地聯合開發的位于東四環旁將臺板塊的共有產權住房項目——上東郡，該項目于2020年5月開盤。
彼時之間早有合作，這也就不難理解劉輝揮別世茂地產后，會加入中交地產的原因。
在房地產行業已有多年工作經驗的劉輝，在2005年以仕官生的身份加入龍湖地產，曾在龍湖擔任過北京公司運營總、長春公司總經理職務。2013年，劉輝加盟世茂，在華北區域開創了自己的一番天地，今年2月底離職前，其職務為世茂集團副總裁、華北區域董事長。
如今劉輝加入中交地產，負責一個具有發展潛力的板塊——代建板塊。
而中交地產對于代建板塊的研究，早就已經啟動。在2014年，現董事長李永前被中交派遣到綠城中國擔任執行總裁，5年的時間里，他看到了綠城中國的代建板塊的強大勢能，更加直觀的看到了代建這種輕資產、高毛利的業務對綠城業績的貢獻。
數據顯示，綠城中國從2014年的百億規模到2019年規模超2000億，其中綠城管理在2019年的銷售規模就占到了集團總規模的三分之一。2019年，作為代建規模全國第一的房企，代建項目為綠城貢獻了664億元的合同銷售額，占當年銷售額的近三分之一。次年，綠城中國的代建板塊綠城管理就被分拆上市。
相比傳統的物業開發銷售，代建業務更有利潤優勢。據綠城管理2021年報顯示，期內，綠城管理毛利達到10.4億元，較2020年上升20.2%，毛利率為46.4%。三個業務板塊的毛利率分別為：商業代建為44.9%、政府代建為40.9%及其他服務為74.2%。
2019年，李永前才從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任總裁，此后便開始注重代建板塊的開發，他先提出了“5年步入千億陣營”的目標，隨后在2019年的工作會議上提出了“六個一工程”戰略，即大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等新業務。
有意向綠城管理看起，無奈其近幾年發展卻不太順利。
李永前曾定下目標：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上。”
但，2021年中交地產的業績并不盡如人意。數據顯示，2021年中交地產實現營業收入同比增長18.2%至145.4億元，歸母凈利潤同比減少約32.2%至2.36億元。
圖源：中交地產2021年年報
在房地產銷售業務方面，中交地產2021年（全口徑）實現簽約銷售金額560億元，較上年同期增長5.07%，而其代建業務2021年簽約銷售面積為2.23萬平方米，簽約銷售金額僅10.24億元，占比較小。
雖然中交地產有著央企品牌的優勢，但其在代建業務方面的拓展速度較為緩慢，仍有較大發展空間。
此時的壓力就來到了劉輝身邊，如何讓中交房地產管理在未來能夠爆發出它的潛能，實現代建板塊業績的飛躍，是其必須要攻克的難題。
在劉輝的帶領下，接下來的幾年中代建板塊能否迎來較大的發展和突破，還需要等待時間來解答。（來源：青財經看財報）