眾所周知，受整體市場環境影響，部分開發商為加速去化，均推出了特價房、工抵房等促銷活動，房價走低，促銷活動不斷，樓市氛圍看上去似乎一片大好，但事實并非如此。珠海樓市降溫的跡象從一月就已經開始，帶動預期持續下行，一季度整體呈低迷態勢。
樓市篇
據合富研究院數據顯示，2022年1-3月，珠海商品房（住宅、商業、辦公）網簽共7991套，成交面積為592899㎡。
其中，1月珠海住宅成交均價為28758.51元/㎡，環比上升6.96%，同比上漲20.97%。
但是，因受到春節假期和疫情反復等方面影響，二月的網簽數據并不理想，珠海樓市觀望情緒較重，熱度不高。據了解，2月商品房網簽1579套，環比下跌33%；住宅網簽1201套，環跌39%。
直到“金三”樓市“小陽春”開啟后，三月有所起色，成交走勢則明顯上揚，住宅、商業、辦公等物業類型網簽環比均有所上漲，有“回暖”跡象出現。據了解，三月珠海商品房網簽2479套，環比上漲57%，網簽面積共228440㎡，環比上漲60%。值得一提的是，住宅網簽2007套，環漲67%；商業網簽105套，環漲59%； 辦公網簽367套，環漲18%；其他網簽607套，環漲19%
從區域數據上看，一季度珠海商品房網簽最高的是香洲區，成交2732套，斗門區緊隨其后，成交1800套，最低的是高新區，僅為794套。
盡管珠海的三月數字相對搶眼，但并不意味著珠海樓市已徹底“火熱”，只能勉強稱作“回暖”。總體上，房地產剛性需求、改善性需求依然還在，不過人們的房地產置業及投資會更加理性，若是要恢復購房者的信心預期，促使市場再度回暖，還尚需緩沖一定時間。
作為傳統的樓市黃金期四月已經來臨，隨著多城降首付、利率下調等救市措施密集進行，將一定程度刺激提振市場信心。此外，開發商也已經迫不及待了，借此熱潮推貨不斷，舉辦的各式各樣營銷活動，賺足眼球，同時也將逐步加快推盤步伐，借“撿漏”心態帶動購房客流在“銀四”期間上升，可以看出，價格優勢和紅利政策，將是一個片區促進成交的一大利器。因此，4月的珠海樓市預期將慢慢轉好，回暖須有時。
區域篇
區域網簽方面，香洲區和斗門區霸榜前二，香洲區成績頗為亮眼，共成交2732套，斗門區緊隨其后，成交1800套。作為珠海行政與教育各方面配套最為齊全的區域，香洲區仍是購房者心中的“白月光”。隨著航空新城各項基建設施基本落成，金灣區住宅類產品備受購房者青睞，位居第三，共成交1774套。
雖然市場回暖緩慢，但從實際成交情況來看，在珠海主城區的話，更建議選擇行政中心輻射圈內，更具改善力的住宅產品。而金灣區，作為珠海西部的龍頭區域，也將帶領其他區域上漲。作為價格低洼的西區，更建議選擇被低估的板塊，以及稀缺的優質住宅產品，降低投資風險的同時，未來更易轉手。
成交篇
據合富研究院數據顯示，2022年，珠海商品房（住宅、商業、辦公）網簽共7991套，成交面積為592899㎡。其中，網簽前十的項目多數位于宜居板塊，如香洲區，斗門區，金灣區等，優越的地理區位加上華發，萬科等品牌房企影響力的雙重優勢加持，自然備受歡迎。
位于斗門區的華發水郡花園榮登第一，住宅網簽共277套；位于香洲區的華發國際海岸花園網簽成交197套，排名第二；位于橫琴新區的華發天琴花園排名第三，網簽成交139套。
從以上的網簽數據可以看出，上榜的樓盤均由品牌房企打造，其中華發水郡花園、華發國際海岸花園、華發天琴花園、華發琴悅灣花園、華發依山郡五個樓盤均為華發開發打造，可見華發實力之雄厚，并且深得購房者喜歡。
除了品牌效應外，配套齊全、品質高、總價低的剛需樓盤受到的關注相對較高，而珠海樓市目前也仍以剛需為主。現如今在購房者觀望情緒較嚴重的環境下，項目憑借其產品力、品牌力等優勢才能贏得更多購房者的青睞。
土地篇
今年第一季度的珠海土拍落下帷幕，回顧前三月，珠海土地市場先抑后揚，盡管2022開局突兀，房企拿地越來越謹慎，但一季度珠海土地市場在2-3月仍有不俗表現。
從月度來看，珠海一季度土拍高峰主要集中在3月，雖然2月只有兩宗土拍，但卻拿下季度土拍面積、金額“雙料”冠軍。
從區域來看，第一季度珠海土地市場共有5幅土地出讓，共計3個區域土地拍出，其中包括高新區1塊、斗門區2塊、保稅區2塊，拍地成交總面積達148834.66平方米，土拍總攬金約28.58億元。
從土拍數量來看，斗門區和保稅區分別共計拍出2宗并列第一；從出讓面積來看，高新區共計出讓約76747.53㎡位列第一；從成交總價來看，高新區攬金約13.02億元位列第一。
2022年第一季度總攬金約28.58億元
據樂居統計，2022年1-3月，珠海一共掛牌5宗商住地，土拍總攬金約28.58億元，拍地成交總面積達148834.66平方米，其中純住宅2塊，商住2塊，1塊為綜合性用途。
第一季度成交總面積約14.9萬㎡
從總面積看，2022年珠海第一季度拍地成交總面積約14.9萬㎡。其中，正方競得的地塊以76747.53㎡成為珠海第一季度拍地成交總面積第一。
最高樓面價為9409元/㎡
2022年珠海第一季度土拍樓面價位居首位的是位于唐家北圍的22002/珠自然資儲2022-01，正方于2月18日以樓面價9409元/㎡，成交金額達13.02億元收入囊中。
土拍成交最高總價達13億元
正方以13.02億元的總價，成為2022年珠海第一季度土拍地總價的第一名，該項目包含二類居住、商業、小學、幼托、城市道路、公園綠地，功能齊全。
華發項目以7.59億元的總價成為2022年珠海第一季度土拍總價的第二名，該項目位于斗門區湖心路片區，為純住宅地。
位居總價榜第三名的是位于斗門湖心路片區，為大橫琴以3.4億元總價競得，該地塊樓面價為8543元/㎡，面積達14428.31㎡。
宋城演藝度假區旅游地塊被拍下
另外，令人關注的宋城演藝中心也成功出讓，珠海新斗金城藝投資有限公司以樓面價約338元/㎡，總價6200萬元競得斗門區約14.56萬㎡旅游地塊。其中建設內容包括景區入口、游客中心、雨林中庭、會議中心、科技館、酒店和地下公共設施等旅游文化演藝配套設施。
從數據可以看出，地塊熱度分化明顯，主城區、金灣區、橫琴暫未開始拍地，而唐家北圍仍是高價地區域，老房企再度補倉、新晉房企表現積極。
另外，按照第一季度的供地節奏，基本可以預見，珠海的供地潮尚未開始，將會在接下來的三個季度中逐一掀起，并且面對著愈發謹慎的開發商們，在供應地塊的選擇上，熱門板塊大概率會占大頭。
此外，這對于今年在珠海尚未有收獲的房企將是較好的拿地機會。其中國企和央企可能會占大頭，畢竟他們資金相對來講更充裕，拿地的容錯更低。
對于購房者來說，越來越多的知名房企在區域拿地是一件好事。屆時產品會越來越多，可供購房者挑選的也會更多，而為了吸引購房者，開發商勢必會注重產品的質量提升，這對于購房者和珠海市場來說，都是一個絕好的機遇。
主編手記：
從第一季度的網簽成交情況來看，珠海的網簽數量較往年都有所偏低，這是因為去年珠海網簽成交破新高之后的“真空”后遺癥，再加上一季度春節放假和疫情的持續影響。
總之，珠海第二季度的成交表現更加讓人期待，一是全國多地購房政策“松綁”，珠海是否跟進？二是珠海多個交通建設實現大突破，刺激諸多板塊內項目趨熱；三是珠海房貸利率下降，放款速度也在加快，一些觀望的客戶必將在第二季度出手，特別是剛需“上車”的朋友。
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文章來源:樂居買房
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