“2019年買的房子，兩年多過去房價從買時的1.6萬元/平方米跌到了現(xiàn)在的1.4萬元/平方米。”一位鄭州購房者對《國際金融報》記者表示，這還是二環(huán)內(nèi)的房子，三環(huán)外的降溫更是明顯，好在是自住，自己對價格變動還沒有特別敏感。
兩年多的樓市降溫期，鄭州房價停滯不前，銷量更是節(jié)節(jié)敗退，終于，全面救市信號打響了。
3月1日，河南省鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱“通知”），明確從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境共5個方面19條政策進行調(diào)整。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，2022年開年以來，多城進行不同程度的樓市寬松政策，而鄭州作為首個系統(tǒng)、全面的調(diào)控松綁城市，信號意義明顯。
大幅松綁限購限貸
通知顯示，為支持合理住房需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。
換言之，老年人投靠家庭可以新購一套住房，增加了此類家庭的可購房套數(shù)。這也被市場認為是鄭州住房限購實現(xiàn)從“2”到“3”的突破。
限購松綁，限貸政策亦有跟進。
通知提出，降低個人住房消費負擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
這相當(dāng)于取消了改善客群“認房又認貸”的政策，即首套房的貸款償清，二套房將默認按照首套房的貸款政策進行。
這也是熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。“這一政策降低購房成本，也符合當(dāng)前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如是說。
其預(yù)計，后續(xù)鄭州大戶型產(chǎn)品交易將會加速，對于房企項目的去庫存亦有積極作用，市場交易數(shù)據(jù)也有進一步反彈的可能。
此外，通知強調(diào)，將推行貨幣化安置。實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢,堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設(shè)的安置房,鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
這在不少業(yè)內(nèi)人士看來，無疑是刺激樓市的一項重要舉措。
廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉分析，鄭州前期大規(guī)模推進棚改政策，加上城市化發(fā)展，房價從2016年的均價9000元/平方米跳漲至2018年的1700元/平方米，但棚改的大舉推進也極大地增加了鄭州市的供應(yīng)量與庫存量，當(dāng)貨幣化退去，購買力不足，鄭州樓市熱度下滑明顯。
“2020年，鄭州房價下跌最為慘烈，同比下滑26%，公寓甚至下滑59%，居全國首位。”李宇嘉進一步指出，當(dāng)下大鄭州（主城+環(huán)鄭區(qū)域）的庫存去化周期高達近30個月，環(huán)鄭州去化周期近50個月，去庫存壓力較大。
由于購買力不足，鄭州市近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，銷售量更是下跌不止。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，大鄭州住宅市場成交金額同比下降約10%，成交面積同比下降約11%；2021年河南先后遭遇水災(zāi)、疫情侵襲，跌幅進一步擴大，大鄭州商品住宅市成交金額約1769億元，同比下滑約22%，成交面積約1398萬平方米，同比下滑約25%。
“市場太差了，所以出政策刺激市場，領(lǐng)導(dǎo)們正在開會研究此次新政。”一位鄭州置業(yè)顧問向記者表示，就算新規(guī)發(fā)揮作用了，也只能回到平均水平，不敢奢望升值。
哪些城市會跟進？
事實上，由于整體房地產(chǎn)市場下行，不少地方樓市發(fā)展遇阻，今年已有多城開啟樓市松綁模式。
1月5日，廣西玉林提出新市民有購房補貼，可享補貼50%契稅；7日，四川成都放寬市區(qū)落戶政策；12日，廣西北海發(fā)布通知，下調(diào)二套房首付款比例；18日，四川自貢實行“只認貸不認房”政策；2月17日，山東菏澤下調(diào)首付款比例至20%；次日廣西南寧下調(diào)二套房首付款比例……
經(jīng)克而瑞統(tǒng)計，2022年以來已有菏澤、重慶、佛山等31個省市縣政策松綁，主要包括放松公積金貸款限制、發(fā)放購房補貼、放寬或放開落戶限制、降低首付比例、下調(diào)與房貸緊密掛鉤的LPR等方面。這其中多以三四線、不限購城市為主。
但鄭州不同，“其是首個涉及滿足合理住房需求明確政策的省會城市，具有典型意義。”億翰智庫首席分析師張化東認為，此前對于多個非限購城市剛需信貸支持從本質(zhì)上說是城市錯配和需求類型錯配，而如鄭州這類普通二線城市改善型需求的信貸支持將是推動市場回暖的最重要動力源。
克而瑞也持相同觀點，其認為，鄭州新政除了“救市”意義外，之于全國房地產(chǎn)市場，還有“投石問路”的作用，未來或有其他弱二線城市跟進。
那么，未來跟進的城市可能有哪些？
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，大致可分為三類。一類是房地產(chǎn)庫存高企、去化周期超24個月的壓力城市。譬如二線城市中哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特和青島庫存消化周期已超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多。三四線城市更為嚴峻，整體去化周期在21.09個月；二是土拍流拍率高且土地財政依賴度高的城市，這類城市放松的動機更為明顯；三是房價下滑過快的城市。為了減緩市場下行壓力，扭轉(zhuǎn)房價看跌預(yù)期，這類房價下滑過快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或?qū)⒏鼮閺妱拧?/p>
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文章來源:國際金融報
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