三費支出增長近半，凈利潤下滑超9成
核心財務指標惡化，負債率攀升
不受限現金難以覆蓋短債和應付款
關聯公司資金常年隱秘輸血
違反上市規則卻稱誤解
股價常年低迷，投資者不滿
前幾日，杭州土拍重現久違的火爆，讓市場為之一振。
一眾贏家，主要還是以本土房企為主，與其他城市國企央企唱主角不同，杭州的土拍本地民營房企絕對是亮點。
其中濱江集團豪攬11宗地，緊隨其后的民營房企是眾安集團（HK00672），拿下5宗，總價39.09億元。作為一家區域性房企，能在行業形勢如此嚴峻的當下，出手闊綽，還是令行業矚目的。
據眾安集團2021年年報顯示，2021年眾安集團實現全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，不過據克而瑞地產研究的數據顯示，2021年眾安集團的權益銷售金額179.8億元，權益比僅為64%，業內并不算高。
今年一季度，眾安集團的全口徑銷售額，據克而瑞數據顯示為18.8億元，權益銷售僅為11億元。較去年同期的70億、41.5億，分別下滑了73%、73.5%。
問題來了，在銷售情況如此不理想的情況下，以超出一季度銷售額20億的大手筆拿地，會不會給眾安集團造成現金流和債務負擔？
畢竟，其中有三宗地塊是搖號搖到的，運氣的背后，會是幸運之神眷顧，還是風險暗藏呢？
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三費成本攀升過半，凈利潤下滑超9成
先來看一下眾安集團2021年年報中體現出來的財務狀況。
營收方面，眾安集團實現營業收入49.7億元，其中地產銷售收入42.8億元，同比下降36.6%；酒店經營、商業租賃及物業管理等多元化業務收入約6.9億元，同比基本持平。
盈利能力方面，2021年眾安集團錄得毛利潤約14.76億元，同比下降約34.2%；毛利率約為29.71%，同比下降約0.5個百分點；
凈利潤就降得有點多了，凈利潤3853萬元，同比大幅下滑96.53%，但歸母凈利潤能有7313.20萬元，同比也大降91.17%。
眾安集團2021年的凈利潤率僅錄得0.78%，較去年同期的14.94%大降94.81%，由此，2021年的凈資產收益率（ROE）僅為0.8%，減少91.55%。
由此可見，無論是營收、盈利能力，還是資本市場的投資回報，眾安集團都出現了全面惡化，特別是盈利能力方面，也處在歷史低位。
作者發現，眾安集團2021年在能帶來盈利的指標方面全面下滑，但在成本等支出方面卻是大面積增加。
如，2021年的銷售費用4.32億元，同比增加34%；管理費用增加45.6%至7.64億元，其他費用大增95.3%至2.11億元，同期的公允價值變動也減少115.9%，為-6031萬元。
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財務指標惡化，現金難覆短債應付款
其他核心財務數據方面，眾安集團也很不樂觀。
年報顯示，2021年眾安集團負債合計453億元，同比大漲49%。眾安集團的債務結構以流動負債為主，流動負債308億元，占債務總規模的68%，顯然這種債務結構會讓企業在短期內面臨債務集中到期壓力；
有息負債方面，至2021年底為169.94億元，較2020年底的154.93億元增長了9.7%；
負債率水平來看，這幾年眾安集團的資產負債率也是逐步走高，2019年至2021年，資產負債率分別為65.13%、69.94%、72.71%、74.96%、79.16%，可以說5年來一直在逆市加杠桿；
剔除預售款后的資產負債率也從2020年的65.6%，增加到66.9%。
一年內到期債務方面，短期借款為36.2億元，與去年基本持平；21.32億應付賬款中，有20.88億元將于今年內到期；11.4億元，同比大增166%的應付合聯營公司款項也有11.4億元；
同期的不受限在手現金及等價物僅有52.32億元，相較于一年內要到期的57.1億元的短期債務和應付款項，還無法覆蓋。
更何況，今年4月底耗資39.1億元在杭州大舉拿地，無論到期債務還是拿地支出，都將對眾安集團的現金流造成很大考驗。
而從2021年財報來看，眾安集團的現金流表現已經很讓人擔憂了，經營性現金流方面可以說常年為負。
2018年至2021年，眾安集團的經營性現金流凈額分別為-12.88億元、-1.735億元、-66.81億元、-2.69億元；
投資性現金流也已連續三年為負，2021年為-13.1億元，同比下降了26575%；融資性現金流雖然為20.23億元，但也同比下滑了75.81%
從現金流指標上來看，眾安集團自我造血能力孱弱，這幾年大量依靠融資現金補充，而隨著去年融資流入的下滑，現金流的風險進一步加劇。
此外，作者還注意到，明年年內到期的有息負債為76.08億元，過完今年這個坎兒，明年的挑戰或將更大。
另據財報披露，2021年底，眾安集團有價值364億元的各類物業資產、股權和現金做了抵押，而同期眾安集團的總資產也不過572億元，剔除負債后的凈資產只有119億元。
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關聯公司常年輸血，市值低迷股民不滿
梳理眾安集團的財務數據，很難說這是一家穩健的房企，更多的甚至是風險項。當作者試圖通過公開信息想去揭開它的融資手段時，竟然發現信息極少。
沒有存量的公開債，也很難查詢到近兩年發行過信托產品，即便通過旗下子公司的股權抵押記錄，非標融資的情況也很少。
后來從眾安集團的相關聯的公司公告中發現了秘密。
4月底，中國新城市(01321.hk)公布公告稱，該集團已與眾安集團訂立若干交易。該等交易包括集團不時向眾安集團提供的經常性墊款。至2021年12月31日，約人民幣2.08億元為免息及約3.77億元按年利率8%計息，至2020年12月31日，約人民幣2.22億元為免息及約人民幣7.88億元按年利率10%計息。
短短兩年時間，中國新城市給眾安集團提供的財務資助就達約16億元。上述兩家上市公司實為同一實控人施侃成。
由于墊款的最高適用比率超過100%，故上述墊款構成公司的非常重大收購事項，根據港交所上市規則第14章，必須遵守申報、公布及股東批準規定。
但中國新城市公司卻將之視為集團內公司間的交易，未予申報公布，解釋為：“由于疏忽及誤解上市規則所致”。
雖然是同一實控人，但眾安集團和中國新城市明明是兩家獨立的港股上市公司，竟然將兩家公司之間的資金往來視為集團內公司間交易，這樣的解釋實在難以信服，只能說貴司的董秘是否是持證上崗的？
除了中國新建設向眾安集團輸送資金外，眾安集團的物業板塊也常年向母公司輸血。
據和訊網報道，剛通過港交所聆訊的眾安生活服務，其招股書顯示，從2018年至2021年的三年里，眾安生活服務每一年都要向包括眾安集團在內的關聯方墊款，2018年墊款的金額是1816.9萬元，2019年是1975.5萬元，2020年則高達1.32億元；同時還為母公司旗下的發展項目提供擔保。
現在眾安生活服務也將獨立上市，希望不要發生類似中國新建設這種占用資金隱匿不報的情況。
與這次杭州大手筆拿地形成鮮明對比的，是眾安集團的股價，截至5月6日的收盤價為0.295元每股，總市值16.63億元。
投資者們揶揄道，杭州拿地的錢，可以買2個多眾安集團了。
眾安集團的股價2014年以來長期處在1港元以下，是港交所“仙股”常客，2018年年中之后更是跌到0.5元每股以下。投資者們長期怨聲載道，在多個媒體平臺抱怨公司不重視市值管理，對公司的股價表現非常不滿。
不滿歸不滿，投資者又能有什么辦法呢？
內容來源：?財經九號院