財務狀況：
營收增速擴大，行業仍處于快速發展階段
平均毛利率25.7%，同比小幅提升
銷管費率持續下行，費用管控見成效
凈利潤高增，三家物企利潤翻倍
貨幣資金充沛，收并購市場迎來發展
應收款大幅增長，各家物企積極抓回款
經營情況：
主流物企在管面積增幅顯著擴大
合約面積/在管面積1.7倍，短期增長有保障
來自關聯方在管面積占比降低，獨立第三方拓展增強
部分物企通過收并購實現規模跨越式增長
住宅物管競爭依然激烈，部分物企加大非住宅布局
基礎物管、非業主增值收入占比下降，社區增值提升
單位能效差異較大，帶商寫的物企偏高
估值分析
估值分化大，博遷新材(605376)年報點評報告：發展引擎已蓄力 靜待原料拐點與新產業東風博遷新材(605376)年報點評報告：發展引擎已蓄力 靜待原料拐點與新產業東風國央企背景物企更易享受高估值
調整后PE水平19倍，調整前16.3倍
市值與管理規模的匹配度差異較大
物企市值普遍低于關聯房企市值
投資建議：維持物業管理板塊“增持”評級。
2021年物管公司在管面積、營業收入和歸母凈利潤均延續高速增長，行業整合加劇分化繼續。我們認為之前物業板塊的制約因素主要體現在三個方面：（1）業績指引下調；（2）銷售尚未回暖可能影響新增管理面積的市場空間；（3）民企物企關聯企業的不確定性。當前第一個制約因素已經隨著年報公告逐步解除，第二個制約因素中銷售雖未回暖但疫情若消退會逐漸企穩，第三個制約因素中關聯企業的后續發展會在今年下半年逐步明晰。幾個制約因素逐步消化后，疊加當前疫情對經濟的影響，市場還是會關注到物管這個現金流穩健、負債率低、中高速增長、估值合理的板塊。我們維持物業管理行業“增持”評級，建議關注：關聯房企為國央企的華潤萬象生活、綠城服務、中海物業、保利物業；關聯房企為民企的碧桂園服務、金科服務。
風險提示：
(1)在管面積擴張不及預期；物管公司物業管理業務和社區增值服務的拓展都要以在管面積為基礎，如果在管面積擴張不及預期將影響收入增長；
(2)人工成本上升：人工成本構成物管公司成本的主要組成部分，若人員薪酬不斷上漲將導致成本上市，影響公司毛利率水平；
(3)收并購項目整合不及預期：2021年收并購市場火熱展開，但若投后管理不到位將導致雙方整合效果不佳，影響長期可持續發展。